泰州市中级人民法院

裁判要点：房屋租赁合同解除后，承租人仍继续占用使用租赁房屋的，应参照租赁合同的租金约定继续支付房屋所有权人房屋使用费，期间若案涉房屋因公共利益等需要被政府部门依法征收的，在征收决定生效后，房屋所有权人不再对案涉房屋享有物权权益，无权再向房屋使用人主张房屋占有使用费。

基本案情：

2015年9月1日，原告王某以出租人身份与被告张某签订《房屋出租合同一份》，约定将房屋及水泥空地等出租给被告，租金为每年10万元，租期自2015年9月1日至2020年9月1日。合同签订后，被告使用房屋用于宾馆经营并对租赁房屋进行了修建、装饰装修等，并支付了至2016年11月1日止的房屋租金116 600元，自2016年11月2日起被告再未支付租金。因当地机场航站区三期改扩建工程需要，案涉租赁房屋被政府列入拆迁范围，为此原告于2016年12月7日向被告发出了《房屋租赁合同解除通知书》，通知承租人张某于两个月内迁出租赁房屋。2017年3月 14日，王某与空港新区管委会办公室签订了《机场航站区三期改扩建工程拆迁补偿和动迁安置协议》，协议约定原告王某同意将其在机场航站区三期改扩建工程范围内的土地、房屋等拆迁，约定房屋建筑补偿资金（含装修评估）2 618 209.33元、林木32 068元，合计2 650 277.93元，王某应在签订本协议次日起开始动迁，由空港新区管委会确认搬迁后签发《搬迁验收确认表》等等。就搬迁赔偿事宜，因王某与张某双方未能协商一致，2017年3月16日，张某向法院提起诉讼，请求判令解除双方的《房屋出租合同》、被告赔偿原告建房、装潢等损失160万元，法院经审理后作出民事判决，确认双方的房屋出租合同已于2016年12月7日起解除，并判令王某赔偿张某损失558756.8元。上述判决生效后，被告张某仍继续占用适用案涉房屋。为此，原告王某诉至法院，要求张某给付2016年11月2日起至实际迁出之日止的房屋租金及占用使用费。

裁判结果：被告张某支付原告王某2016年11月2日至2017年3月14日期间的房屋租金、房屋使用费合计36 438元。

裁判理由：

本案的审理关键是：本案房屋占用适用费应计算至何时。

本案双方当事人均一致认可被告已支付租金至2016年11月1日，双方的租赁合同关系已经法院生效判决确认于2016年12月7日起解除，故2016年11月2日至2016年12月7日租赁期间的房屋租金被告应支付原告，经计算，租金金额为9 863元。

自2016年12月8日起，因被告仍继续占有、使用诉争房屋，应按照双方租赁合同约定的租金标准支付原告房屋占用期间的房屋使用费。关于房屋使用费应计算至何时之争议，我国《物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”，本案中，因案涉诉争房屋已被政府列入拆迁范围，原告已于2017年3月14日与政府部门签订了《机场航站区三期改扩建工程拆迁补偿和动迁安置协议》，协议第六条约定原告应在签订本协议次日起开始动迁。因此，案涉房屋的物权权益已于2017年3月15日起转移给空港新区管委会，原告无权再基于对租赁房屋的所有权向房屋占用人主张房屋使用费，故本案被告应支付房屋使用费的期间为2016年12月8日至2017年3月14日，参照双方租赁合同约定的10万元/年租金进行计算，金额为26 575元，此款被告应给付原告。

案例评析：

本案主要涉及：案涉房屋被告政府部门征收，双方并签订了拆迁补偿协议书，此后原告是否仍对房屋享有物权，能否再主张房屋使用费。

根据我国物权法相关规定，物权的设立、变更、转让或者消灭，依其发生根据可以分为依法律行为而进行的物权变动，以及非依法律行为（也称事实行为）而发生的物权变动。依法律行为进行的物权变动，是指以一方当事人的单方意思表示或双方(多方)当事人共同的意思表示为基础进行的物权变动。非依法律行为进行的物权变动，并非基于原权利人的意思表示，而是在无原权利人甚至法律有意识排除原权利人意思表示的情况下所发生的物权变动，此种变动是法律的直接规定。非依法律行为进行的物权变动，一般有如下几种：第一，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等而发生的物权变动；第二，因继承或者受遗赠而取得物权；第三，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权。第一种情形，即基于公权力的行使而使物权发生变动的情形，比如涉及房屋征收而导致房屋物权变动，此系因国家行政管理权的行使而导致物权的设立、变更、转让或者消灭，主要指因人民政府的征收决定等政府行为而产生的物权变动，国家征收是国家取得财产所有权的一种特殊方式。

具体到本案中，因案涉房屋被告列入拆迁范围，且原告已就案涉房屋和政府部门签订了拆迁补偿协议书，双方协议书中明确约定在签订该协议书次日原告就应该搬迁交付房屋，根据我国《物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”，案涉房屋的物权权益已于2017年3月15日起转移给空港新区管委会，原告无权再基于对租赁房屋的所有权向房屋占用人主张房屋使用费，故本案被告应支付房屋使用费的期间应计算至2017年3月14日，参照双方租赁合同约定的10万元/年租金进行计算。自2017年3月15日起至被告迁出之日的房屋使用费，因房屋物权权益已转移给空港新区管委会，应由空港新区管委会向实际侵权人进行主张，原告无权主张。

（作者单位：靖江市人民法院 朱成良）